Matiauda de Cibils, Perla c. Ojeda, Gregorio Ramón y otros s/ Reivindicación y nulidad de acto jurídico. (Ac. y Sent. N° 549).

El Dr. Bajac Albertini manifestó: Conforme consta a fs. 546 vlto. de autos, al pie del Ac. y Sent. N° 74 de fecha 30 de agosto del año 2002, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, quinta sala, el representante legal de la parte actora, Abog. F. C. M., se constituyó en la Secretaría del referido Tribunal y una vez notificado de la sentencia, interpuso los recursos de apelación y nulidad contra la misma. Por medio del AI N° 624, se concedieron in totum los recursos interpuestos.

Advertida ésta Corte de la anulación parcial del fallo de Primera Instancia, realizado por el ad quem, en el apartado tercero de la parte resolutiva del Acuerdo y Sentencia en revisión, corresponde que los recursos interpuestos contra el mismo sean declarados mal concedidos conforme al art. 403, por lo que me adhiero en todos los términos al voto del ministro preopinante por los mismos fundamentos.

El Dr. Rienzi Galeano manifestó: Adherirse al voto del ministro preopinante por sus mismos fundamentos.

Sobre el Recurso de Nulidad, el Dr. Torres Kirmser dijo: Los agravios expresados por la parte actora al fundar este recurso pueden ser analizados por la vía del recurso de apelación también interpuesto.

Sin embargo, los términos de los arts. 113 y 403 del CPC obligan al órgano jurisdiccional a declarar de oficio la nulidad de la sentencia recurrida, cuando ésta adolezca de vicios que así lo justifiquen.

En este sentido, el pronunciamiento sobre las demandas reconvencionales de usucapión contenido en el Acuerdo y Sentencia sub examine no determina la superficie ni la ubicación de las porciones usucapidas, lo que genera una sentencia incongruente, que no se pronuncia sobre todas las pretensiones planteadas por las partes.

Por lo previamente expuesto, corresponde declarar la nulidad del ap. 2 del Ac. y Sent. N° 74 de fecha 30 de agosto de 2002 dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, quinta sala de la capital.

Por aplicación del art. 406 del CPC, corresponde pronunciarse sobre el fondo de la cuestión.

El presente juicio fue promovido por Perla Matiauda de Cibils contra Gregorio Ramón Ojeda, Floria Catalina Ojeda, Gilberto Rodríguez, María Petrona Ojeda, Mosaicos S.A., Esmelda Morínigo de Aguirre, Francisco Marcial Aguirre, Luciano Capdevilla, Inmobiliaria del Este S.A., Constructiva S.A., Progreso de Ahorro y Préstamo para la Vivienda S.A. y el Instituto de Bienestar Rural por reivindicación y nulidad de acto jurídico. Asimismo, interpusieron demanda reconvencional de usucapión Luciano Capdevilla, Esmelda Morínigo Aguirre y Francisco Marcial Aguirre, sobre las respectivas porciones litigiosas.

La Sent. N° 1103, del 18 de octubre de 1999, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Séptimo Turno resolvió, en la parte pertinente, hacer lugar a la demanda de nulidad de título y reivindicación incoada por Perla Matiauda de Cibils contra Luciano Capdevilla, Esmelda Morínigo de Aguirre y Francisco Marcial Aguirre y rechazar la demanda reconvencional de usucapión interpuesta por estos últimos.

La parte demandante alegó que los títulos de los demandados y reconvinientes son nulos debido a que fueron expedidos a non domino, es decir por quien no era propietario. Por lo tanto, sostiene que los inmuebles individualizados en los referidos títulos son de su propiedad y reclama la reivindicación de los mismos.

Los demandados interpusieron demanda reconvencional de usucapión. Alegaron que reúnen los requisitos de justo título y buena fe, sumados a la posesión por el tiempo requerido para que se haga lugar a la usucapión corta.

En primer lugar, será necesario estudiar la procedencia o no de la prescripción adquisitiva invocada por los reconvinientes, ya que de ser procedente extinguiría el derecho de propiedad alegado por el reivindicante y provocaría el rechazo de las pretensiones de este último.

En este sentido son requisitos para usucapir la determinación de la cosa, la posesión pública y pacífica, y el transcurso del tiempo requerido por Ley. Para la prescripción adquisitiva corta es necesario, además, contar con un justo título y buena fe.

En cuanto al justo título, la doctrina, la jurisprudencia y la legislación lo han definido como aquél que reúne todos los requisitos para su validez formal, pero que es insuficiente para la producción material del efecto que se pretende. En el caso de un título al dominio de una cosa, el ejemplo clásico está dado por la venta por quien no era dueño de la cosa. Es decir, justo título es "todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana" (Art. 4000 del Código de Vélez).

Por otra parte, la buena fe consistirá en la legítima convicción de que el título reunía todos los requisitos, formales y materiales, para la transferencia del dominio. Por ello, si tomando en cuenta las condiciones de tiempo, lugar y persona no surgen vicios que sean notorios o evidentes, o errores inexcusables, el Derecho presume la existencia de buena fe en cabeza del adquirente a título oneroso.

Siendo que las acciones tienen por objeto los derechos reales sobre porciones de inmuebles bien definidas y delimitadas y con distintos poseedores, el juicio que nos ocupa es un litisconsorcio facultativo, como ya ha sido apuntado más arriba. Así, pues, es posible estudiar en forma separada las pretensiones de cada uno de los reconvinientes respecto de los cuales la instancia ha sido abierta.

En este orden de ideas, el reconviniente Luciano Capdevilla reclama la usucapión corta de la porción de la Finca N° 472 del Distrito de Mariano Roque Alonso, inscripta a nombre de Perla Matiauda de Cibils, que se halla superpuesta con la Finca N° 52, del mismo Distrito, a nombre del usucapiente.

Las partes, en sus escritos de demanda por reivindicación, contestación de la reivindicación, demanda reconvencional y contestación de la demanda reconvencional, fueron contestes y uniformes en que el área litigiosa sería de 80 m x 76,935 m. Sin embargo, de la pericial realizada en autos, obrante a fs. 451 a 459 de autos, surge que la superficie superpuesta es de 53,45 m x 76,93 m y cuyos límites y linderos están indicados en el plano pericial obrante a fs. 451 de autos e individualizada como "Fracción M".

A pesar de lo expresado por las partes, creo que debe estarse por la pericial rendida en autos sobre las dimensiones y linderos de la res litis, por la convicción que genera la especialidad y la inmediación propias a la producción de ésta prueba.

Delimitada la superficie litigiosa, cabe analizar la existencia de la posesión invocada. En este sentido, la propia parte reivindicante reconoce, a fs. 566, que el demandado y usucapiente Luciano Capdevilla realizó actos posesorios tales como plantación de árboles frutales, pasturas y alambrado de la propiedad; a fs. 339, la demandante Perla Matiauda de Cibils no manifestó cuándo habría tomado posesión del inmueble o cuándo habría realizado un acto que pueda generar la desposesión de Luciano Capdevilla. A fs. 340, el testigo Saturnino Silvero declaró que los actuales demandados por reivindicación se encuentran en posesión de inmueble, sin embargo, las manifestaciones de este testigo son inconducentes debido a la vaguedad de las mismas. La testifical rendida a fs. 341 tampoco es apta para formar la convicción necesaria, debido similares razones a las ya expresadas respecto de la testifical de Saturnino Silvero. La declaración testifical de Damiana Meza vda. de Martínez, obrante a fs. 342 de autos, es de gran relevancia sobre éste punto, ya que la misma demostró tener un acabado conocimiento de la cosa litigiosa, debido a ser la viuda de quien vendió el inmueble a la reivindicante y a que a la fecha de la declaración residía en la zona. En su declaración testifical expresó que la ocupación de las porciones litigiosas se inició con el loteamiento que había iniciado el I.B.R. y que la demandante, Perla Matiauda de Cibils, solamente pudo realizar actos posesorios "al lado del río". Esta declaración fortalece la convicción de que la posesión del usucapiente era pública y que no fue interrumpida. Esta postura se ve reforzada, además, por las declaraciones testificales obrantes a fs. 349 a 352 de autos.

La reivindicación alegó que Luciano Capdevilla no habría realizado edificaciones en la fracción sub lite, sin embargo, este argumento no puede desvirtuar la efectividad y validez de los actos posesorios comprobados, tales como la plantación de pasturas y árboles, actos que son reconocidos por nuestro derecho positivo como aptos para la demostración de la existencia del elemento corpore en la posesión. También expresó la reivindicante que el alambrado perimetral de la fracción litigiosa habría sido colocado por su parte; sin embargo, no aportó ningún elemento probatorio que sostenga esta postura, por ello, debe estarse por la presunción de que tales mejoras fueron realizadas por quien efectivamente, según las probanzas de autos, ejercía la posesión.

Determinada la existencia de la posesión y su publicidad, corresponde estudiar si la misma reúne la extensión temporal necesaria para que opere la prescripción adquisitiva de dominio. Aquí debemos señalar brevemente que, si bien el inicio de la posesión tuvo lugar durante la vigencia del CC de Vélez S., el plazo que debe emplearse para tener por cumplimentado el requisito temporal de la adquisición por usucapión es el previsto por el CC Paraguayo de 1986, hoy vigente. Ello es así en cuanto de lo dispuesto en el art. 656 del CC que dice: "Las prescripciones iniciadas o cumplidas bajo el imperio de leyes anteriores quedarán sujetas a ellas, salvo que las disposiciones de este Código fueren más favorables", de aplicación supletoria por lo dispuesto por el art. 1992 del mismo cuerpo legal, que establece: "Las causas que suspenden o interrumpen la prescripción, también son aplicables a la usucapión, así como al poseedor se extiende lo dispuesto respecto del deudor", ya que, como lo tiene afirmado la jurisprudencia, el art. 656 debe interpretarse en el sentido de que prevalecen siempre los plazos más cortos de prescripción y si el nuevo Código contiene plazos más cortos que el de Vélez, deben aplicarse aquellos.

El usucapiente alegó tener justo título y buena fe, por tanto debemos analizar si están reunidos estos requisitos para así determinar el plazo a ser exigido. El reconviniente alegó que los antecedentes de su título llegan a la expropiación realizada por el Gobierno Nacional por Dec. N° 9256 del 16 de octubre de 1941 y que autorizaba al Departamento de Colonización y Tierras a ocupar de inmediato las tierras expropiadas. En ejecución del decreto mencionado, el Departamento de Colonización y Tierras vendió un lote individualizado con el N° 103 a Lorenza Pico, en 1948, quien a su vez, en 1956, lo vendió a Luciano Capdevilla, hoy usucapiente, quien procedió a inscribir el lote en los Registros Públicos.

Si bien es cierto que el Dec. N° 9256 fue modificado por el Dec. N° 18.619 del 2 de junio de 1943, excluyendo de entre las tierras expropiadas la fracción perteneciente a "Peña de Rojas", que se identifica con la fracción cuya titularidad reclama la reivindicante y que se halla superpuesta a la fracción del usucapiente; no es menos cierto que: "El Título se considera en sí mismo... sin tener en cuenta que la persona que hizo la enajenación, fuese o no propietaria de la cosa transmitida o que tuviese o no la capacidad de disponer de ella y transmitirla; si el título hubiese emanado de un verdadero propietario, capaz de disponer de la cosa y transmitirla, la propiedad hubiese quedado legalmente adquirida por el poseedor, sin necesidad de recurrir a la prescripción" (Raymundo M. Salvat. Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos reales, T. I. Librería y Casa Editora de Jesús Menéndez. Bs. As. – Arg. Año 1927. p. 484).

Al justo título invocado y demostrado en autos, debe sumarse la buena fe del poseedor, que no es otra cosa sino la convicción de la validez, efectividad y legalidad del título en el cual fundamenta sus pretensiones. Tal buena fe es presumida y además se halla probada en autos, y debe ser desvirtuada por los medios probatorios por quien pretenda contestarla, lo que no ocurrió en estos autos.

No puede obviarse que el vicio así producido en el título de Lorenza Pico (cuya validez no fue discutida en autos) y consiguientemente en el Título de Luciano Capdevilla, no es notorio ni evidente, ya que para reconocer la fracción excluida se requería el concurso de precisas operaciones técnicas, cuya realización no era razonablemente exigible, dado que los lotes vendidos surgieron como consecuencia de un emprendimiento inmobiliario y de loteamiento del Departamento de Colonización y Tierras, no de una iniciativa privada. Es decir, en el título invocado o en los derechos citados, no hay elementos que permitan afirmar que los compradores podían o debían conocer la calidad de non domino del vendedor. La expresión "sin perjuicio de terceros" contenida en los títulos del Departamento de Colonización y Tierras y de las oficinas públicas que le sucedieron, se limita a excluir la responsabilidad por evicción de la entidad pública, para aquellos casos en los cuales los particulares denuncien la existencia de un bien mostrenco, lo que no constituye el caso que nos ocupa.

En suma, están reunidos los requisitos para que Luciano Capdevilla pueda invocar la usucapión corta en su favor. En este sentido, contando desde la fecha en la que Lorenza Pico entró en posesión del inmueble, abril de 1948, según las probanzas de autos, que forman la convicción de que la posesión de las fracciones litigiosas se inició con el loteamiento de los inmuebles, en especial la testifical de fs. 342 y de la copia del título obrante a fs. 324 a 326 de autos -que tomamos como inicio de la posesión, ya que por expresa disposición del CC entonces vigente, art. 4005, la posesión del sucesor de buena fe, a título singular, puede unir su posesión a la posesión de buena fe del tradente y que fue recepcionada por nuestro CC actual, art. 1991- resulta que Luciano Capdevilla adquirió el derecho a usucapir la porción ocupada en abril de 1958. El juicio de mensura y deslinde iniciado por Perla Matiauda de Cibils no es óbice para lo ya señalado, ya que a la fecha en la cual se planteó la demanda, 4 de agosto de 1981 (fs. 5 vlto. de los autos de la mensura), la prescripción adquisitiva ya se había producido. La conclusión sería la misma, aún cuando consideráramos tan solo la posesión del usucapiente, sin unirla a la de su antecesor; ya que ésta, según las probanzas de autos, se habría iniciado en el año 1956 y el plazo para que opere la usucapión corta se habría completado en el año 1966.

Por lo previamente expuesto, corresponde hacer lugar a la demanda de usucapión de la porción de la Finca N° 472 de Mariano Roque Alonso, a nombre de Perla Matiauda de Cibils superpuesta a la Finca N° 52 del Distrito de Mariano Roque Alonso, con un área de 76,93 m x 53,45 m, cuyos límites y linderos constan en el plano pericial de fs. 451 de autos, como Fracción "M"; presentada por Luciano Capdevilla contra Perla Matiauda de Cibils.

Vista la forma en que fue resuelta la demanda reconvencional, corresponde rechazar la demanda que por nulidad de título y reivindicación interpuso Perla Matiauda de Cibils contra Luciano Capdevilla.

En cuanto a la demanda reconvencional planteada por Esmelda Morínigo de Aguirre y Francisco Marcial Aguirre, la porción del inmueble a ser usucapida está dada por las tierras comprendidas en el perímetro formado por la superposición de las Fincas N°s. 185, 357 y 913 del Distrito de Mariano Roque Alonso, sobre la Finca N° 472 del mismo Distrito y de propiedad de la demandante por reivindicación. Las partes realizaron estimaciones del área la res litis, que a criterio de esta magistratura es la señalada por el informe pericial, es decir, 25.882,2 m2, dada por la sumatoria de las fracciones individualizadas como "J, K y L", cuyos límites y linderos se especifican en el referido informe (fs. 451 a 459 de autos).

Los usucapientes alegaron que los antecedentes del título de las Fincas 185 (lote 102) y 357 (lote 101) se remontan a abril de 1956 (fs. 129/130) y abril de 1966 (fs. 131) respectivamente; mientras que los antecedentes del título de la Finca N° 913 se remontan a abril de 1948 (fs. 324 a 326). Estos extremos han sido probados en autos y además no fueron contestados por la reconvenida.

Al igual que lo ya mencionado respecto de la demanda reconvencional incoada por Luciano Capdevilla, es procedente aplicar el plazo para usucapir establecido por el CC actual, ya que sus disposiciones son más favorables que las contenidas en el Código de Vélez, vigente al inicio de la posesión.

La posesión pública de los inmuebles cuya usucapión pretenden los reconvinientes es un hecho probado en autos, y reconocido por las declaraciones testificales obrantes a fs. 340, 341, 342 y 344 de autos, respecto de las cuales caben las mismas consideraciones que las ya explicitadas más arriba, al tratar la demanda reconvencional incoada por Luciano Capdevilla.

Los títulos presentados son además Justos, ya que reúnen los requisitos formales y solemnes para su validez. Sin perjuicio de ser reiterativo, que el tramitente no sea dominus de la res tradita, no obsta a que el título sea válido, sí a su eficacia. Recordando a la cita mencionada más arriba, cabe señalar que si bien transfirió la propiedad era el titular del derecho de domino, el poseedor no necesitaría recurrir a la prescripción adquisitiva para adquirir la propiedad de los mismos.

Amén del justo título, la buena fe se halla demostrada, ya que el supuesto vicio alegado por el reivindicante y nulidicente no es notorio ni evidente, como ya ha sido indicado más arriba, respecto del título presentado por Luciano Capdevilla.

Cabe mencionar, además, que es adecuada a derecho la pretensión de los usucapientes de unir a su posesión de buena fe la posesión anterior de los anteriores poseedores.

En consecuencia, considerando el tiempo transcurrido desde el inicio de la posesión más tardía, abril de 1966, la cual surge de la testifical de fs. 342, que expresa que las posesiones se iniciaron con el loteamiento de las tierras y de la copia de título obrante a fs. 129 de autos, así como de las demás testificales, en abril de 1976 ya habían transcurrido los diez años exigidos por el actual CC para que opere la prescripción adquisitiva de la porción formada por la superposición de las Fincas N°s. 185, 357 y 913 del Distrito de Mariano Roque Alonso, sobre la Finca N° 472 del mismo Distrito y de propiedad de la demandante por reivindicación. Por lo tanto, corresponde hacer lugar a la demanda incoada por Esmelda Morínigo de Aguirre y Francisco Marcial Aguirre, contra Perla Matiauda de Cibils, por usucapión de la porción de la Finca N° 472 de Mariano Roque Alonso, individualizada como la sumatoria de las fracciones individualizadas en el informe pericial como "J, K y L", cuyos límites y linderos se especifican a fs. 451 a 459 de autos y cuya área total es de 25.882,2 m2.

Al igual que lo ya manifestado respecto de la demanda por usucapión incoada por Luciano Capdevilla, el juicio de mensura y deslinde iniciado por Perla Matiauda de Cibils no es óbice para la procedencia de esta demanda reconvencional, ya que a la fecha en la cual se planteó la demanda, 4 de agosto de 1981 (fs. 5 vlto. de los autos de la mensura), la prescripción adquisitiva ya se había producido.

Vista la forma como fue resuelta la usucapión, corresponde rechazar la demanda de nulidad de título y reivindicación incoada por Perla Matiauda de Cibils contra Esmelda Morínigo de Aguirre y Francisco Aguirre.

Por lo previamente expuesto, la Sent. N° 1103, del 18 de octubre de 1999, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Séptimo Turno debe ser revocada parcialmente, en cuanto hace lugar a la demanda que por nulidad de título y reivindicación de inmueble planteó Perla Matiauda de Cibils contra Luciano Capdevilla, Esmelda Morínigo de Aguirre y Francisco Marcial Aguirre, y rechaza la demanda reconvencional que por usucapión plantearan estos últimos y, en consecuencia, corresponde hacer lugar a la demanda reconvencional de usucapión de la porción de la Finca N° 472 de Mariano Roque Alonso, a nombre de Perla Matiauda de Cibils superpuesta a la Finca N° 52 del Distrito de Mariano Roque Alonso, con un área de 76,93 m x 53,45 m, cuyos límites y linderos constan en el plano pericial de fs. 451 de autos, como Fracción "M"; presentada por Luciano Capdevilla contra Perla Matiauda de Cibils; así mismo, corresponde hacer lugar a la demanda reconvencional incoada por Esmelda Morínigo de Aguirre y Francisco Marcial Aguirre, contra Perla Matiauda de Cibils, por usucapión de la porción de la Finca N° 472 de Mariano Roque Alonso, individualizada como la sumatoria de las fracciones individualizadas en el informe pericial como "J, K y L", cuyos límites y linderos se especifican a fs. 451 a 459 de autos y cuya área total es de 25.882,2 m2.

Las costas deben ser impuestas a la parte actora y perdidosa, en todas las instancias.

El Dr. Bajac Albertini manifestó: Analizado el fallo recurrido, se constata que el Tribunal de Alzada omitió referirse y especificar las dimensiones exactas de los lotes a ser usucapidos por los demandados que interpusieron la demanda reconvencional a dicho fin. Al haber sido éste, un punto controversial en el presente juicio y dada la naturaleza del mismo, tal omisión acarrea indudablemente la sanción de nulidad del Ac. y Sent. N° 74, en el apartado referente a la demanda reconvencional, debiendo avocarnos al estudio de la cuestión de fondo suscitada, conforme a lo dispuesto en el art. 406 del CPC que establece: "El Tribunal que declare la nulidad de una resolución, resolverá también sobre el fondo, aún cuando no se hubiere deducido apelación".

Consecuentemente, coincido igualmente con el Conjuez preopinante en declarar la nulidad del segundo apartado del Acuerdo y Sentencia en revisión.

Dado al sentido en cómo fue resuelta la primera cuestión planteada y en consideración a las manifestaciones realizadas por el ministro preopinante del caso traído a estudio, cabe resaltar la forma en que quedó trabada la litis para su posterior análisis en ésta instancia. La actora Perla Matiauda de Cibils demandó por reivindicación y nulidad de acto jurídico a: 1) Gregorio Ramón Ojeda, 2) Floria Catalina Ojeda, 3) Gilberto Rodríguez, 4) María Petrona Ojeda, 5) Mosaicos S.A., 6) Esmelda Morínigo de Aguirre, 7) Francisco Marcial Aguirre, 8) Luciano Capdevilla, 9) Inmobiliaria del Este S.A., 10) Constructiva S.A., 11) Progreso de Ahorro y Préstamo para la Vivienda S.A. y 12) Instituto de Bienestar Rural. Fundamentó la acción de nulidad de título en el hecho de ser la propietaria del inmueble individualizado como Finca N° 472 del Distrito de Santísima Trinidad -hoy Mariano Roque Alonso-, anotado en el Registro General de la Propiedad bajo el N° 733, al folio 1047, del año 1904; cuya extensión total sería de 16 Has. 6204 mts. Cdos. 1722 Cent. Cdos., según el título que acompañó y al juicio de mensura judicial que agregó por cuerda separada a estos autos. Afirmó que por aquella época, el denominado Departamento de Tierras y Colonización, en ejecución del Dec. N° 9256 de fecha 16 de octubre de 1941 (por el cual se expropiaba un área de 800 Has.) vendió una parte de las tierras que le pertenecían, realizando una transferencia a non domino que afectó su dominio en un área de 130 mts. Cdos. por 76.935 Cent. Cdos.; de la misma se formaron lotes rectangulares que le son perpendiculares a su terreno y se le superponen en dicha extensión. Alegó además, que posteriormente por el Dec. N° 18.619 (02/Junio/1.943), se excluyó de entre las tierras expropiadas la referida fracción superpuesta a sus dominios, siendo ésta la reclamada por reivindicación a sus actuales dueños.

En dicho orden de ideas, tenemos que con respecto al primer demandado, Gregorio Ramón Ojeda, al no haber contestado la demanda el Juzgado le tuvo por acusada la rebeldía (AI N° 14 del 07/02/1999). Si bien a las Sras. Floria Ojeda, Catalina Ojeda y María Petrona Ojeda, el Juzgado también les acusó la rebeldía por idéntica causa (fs. 196), tiempo después a fs. 382 y 383, las mismas se presentan al juicio a manifestar que habían llegado a un acuerdo con la actora y que actualmente no existía conflicto en ellas. Por su parte, la en ese entonces Defensora de Pobres y Ausentes, Ma. Jesús Bogado de Shubeius, se presentó en nombre y representación del demandado, Sr. Gilberto Rodríguez, manifestando que no le era posible "aceptar o negar los hechos en que se funda la demanda", reservándose el derecho de impugnar las pruebas presentadas por las partes en su escrito de conclusión (fs. 198). La firma Mosaicos S.A., a través de su representante legal contestó la demanda negando los hechos alegados en ella. Así mismo, los Sres. Esmelda Morínigo de Aguirre, Francisco Marcial Aguirre y Luciano Capdevilla hicieron lo propio negando los hechos invocados por la accionante, e interpusieron demanda reconvencional de usucapión corta, al alegar la prescripción adquisitiva de dominio con justo título y buena fe de los lotes individualizados como Fincas N°s. 185 y 357 del Distrito de Mariano Roque Alonso y finca N° 52 del mismo Distrito, respectivamente. A su vez, la demanda reconvencional de usucapión fue contestada por la actora Perla Matiauda de Cibils a fs. 163 y 195 de autos, refiriendo ser ella quien ejercía la posesión de los lotes que los demandantes pretendían usucapir sin tener justo título ni buena fe, en razón que el I.B.R. (primer vendedor), realizó las transferencias reservando el derecho de terceros y por tanto ellos siempre estuvieron sujetos a la reivindicación, siendo dicho hecho de conocimiento expreso de los demandados.

Por otro lado, las firmas demandadas Inmobiliaria del Este S.A. y Constructiva S.A., también contestaron la demanda negando los hechos refirieron ser poseedores a justo título y buena fe de sus respectivas fracciones, habiendo realizado los loteamientos de tierras correspondientes conforme a las prescripciones legales vigentes. El Juzgado por medio del AI N° 12 de fecha 4 de febrero de 1993, resolvió tener por acusada la rebeldía a la demandada Progreso de Ahorro y Préstamo para la Vivienda S.A., al no haber contestado la acción en tiempo oportuno. A fs. 257 obra el escrito presentado por el Abog. C. M. R., en representación de la firma mencionada, por el cual expresó: "al tiempo de la demanda no era propietaria de fracción alguna del inmueble que se pretende reivindicar por medio de esta acción"; agregó finalmente su adhesión a las pruebas documentales ofrecidas por la Empresa Constructiva S.A. El último de los demandados nombrados ab initio, en ese entonces Instituto de Bienestar Rural, se presentó a contestar la demanda y a través de su representante legal, Abog. D. A. E. dijo: "Con respecto a la situación planteada y muy especialmente con respecto a mi representada, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido (año 1941-43 Departamento de Tierras y Colonias), en estas condiciones no puede aceptar ni negar nada de lo alegado por la accionante por lo que me reservo el derecho para que el estadio procesal oportuno de acuerdo a las pruebas arrimadas al proceso manifestar su procedencia o no, conforme a derecho..." (fs. 80/81).

Siguiendo con el patrón de relato establecido, vemos que el juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Séptimo Turno, a cargo del Juez Hugo A. F. Becker C., en fecha 18 de octubre de 1999 dictó la SD N° 1103, y resolvió: "Hacer lugar, con costas a la demanda por reivindicación promovida por la Sra. Perla Matiauda de Cibils contra los Sres.: Gregorio Ramón Ojeda, Floria Catalina Ojeda, Gilberto Rodríguez, María Petrona Ojeda, Mosaicos Sociedad Anónima, Esmelda Morínigo de Aguirre, Francisco Marcial Aguirre, Luciano Capdevilla, Inmobiliaria del Este Sociedad Anónima, Constructiva Sociedad Anónima, Progreso de Ahorros y Préstamos para la Vivienda S.A. e Instituto de Bienestar Rural. En consecuencia, condenar a los accionados a conferir la posesión plena del inmueble objeto del juicio a la parte actora en los términos del dictamen pericial agregado al expediente y, asimismo, declarar la nulidad de los títulos de propiedad de los demandados, exclusivamente en las partes que según el informe pericial afectan la propiedad de la accionante. Rechazar, con costas, las demandas reconvencionales por usucapión planteadas por Luciano Capdevilla, Esmelda Morínigo de Aguirre y Frnacisco Marcial Aguirre contra la actora Perla Matiauda de Cibils...".

Por el Ac. y Sent. N° 74 del 0 de agosto del año 2002, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, quinta sala, dispuso: "1°) Revocar con costas, la sentencia apelada en cuanto hace lugar a la demanda por reivindicación promovida por Perla Matiauda de Cibils contra Luciano Capdevilla, Francisco Aguirre y Esmelda Morínigo de Aguirre. 2°) Hacer lugar a la acción reconvencional deducida por Luciano Capdevilla, Francisco Aguirre y Esmelda Morínigo de Aguirre contra Perla Matiauda de Cibils, por usucapión. 3°) Anular la parte pertinente del fallo en revisión, en cuanto hace lugar a la acción reivindicatoria y de nulidad promovida por Perla Matiauda de Cibils contra las firmas Mosaicos S.A. e Inmobiliaria del Este S.A., imponiéndose las costas al juez de primera instancia...".

Pues bien, en base a las consideraciones expuestas hasta aquí y teniendo en cuenta la forma en cómo se ha votado precedentemente, tanto en la cuestión previa analizada como en la nulidad del segundo apartado fallo en revisión, es oportuno destacar que la sentencia de primera instancia ha quedado firme y pasó a autoridad de cosa juzgada, con respecto a los demandados: Gregorio Ramón Ojeda, Floria Catalina Ojeda, Gilberto Rodríguez, Ma. Petrona Ojeda, Constructiva S.A., Progreso de Ahorro y Préstamo para la Vivienda S.A. y el Instituto de Bienestar Rural hoy denominado INDERT; en razón de que los mismos obviaron interponer los recurso de apelación y nulidad ante la instancia correspondiente a los efectos de buscar revertir la SD N° 1103 que se dictó en su contra.

En contraposición, habiéndose constituido ésta Corte en el órgano que estudiará la procedencia o no de las pretensiones de la actora Sra. Perla Matiauda de Cibils contra los esposos Esmelda Morínigo de Aguirre y Francisco Marcial Aguirre, y contra el Sr. Luciano Capdevilla, así como las demandas reconvencionales de usucapión interpuestas por los mismos contra la primera, pasamos a examinar las manifestaciones vertidas y las pruebas producidas en autos por las partes involucradas.

En este sentido, como bien lo manifestaran los magistrados intervinientes en el presente juicio, debe analizarse primeramente la prescripción adquisitiva de dominio pretendida por los demandados, ya que de darse su procedencia con ella se estarían excluyendo los derechos reivindicatorios de la actora y la nulidad de título alegada por la misma carecería de relevancia jurídica al no producir los efectos deseados por dicha acción.

Pues bien, ahondando en el thema decidendum en esta instancia, tenemos primeramente que resaltar que el Sr. Luciano Capdevilla, busca con la demanda reconvencional promovida la usucapión corta de la Finca N° 52 del Distrito de Mariano Roque Alonso, por ser el propietario a justo título y buena fe. Dicho inmueble le fue transferido como Lote N° 103 por la Sra. Lorenza Pico según Escritura Pública N° 46 pasada ante el Escribano Público Cirilo Cáceres Zorrilla en fecha 17 de abril de 1956, inscribiéndose en los Registros Públicos bajo el N° 2 y al folio 2 y ss el 18 de abril de 1956. Alegó la continuidad de su posesión a la de su antecesora y haberse desempeñado siempre como el verdadero dueño de "todo" el inmueble sin distinción de fracciones (fs. 187). La actora -Perla Matiauda de Cibils- negó dichas afirmaciones y dijo que en el referido lote, específicamente en la parte que se superponía a sus tierras, fue ella la que realizó actos posesorios. Sobre el punto, la prueba fundamental a fin de dar luz a las manifestaciones contrapuestas, es la realizada por el Juzgado al momento de la inspección ocular en la res litis, desprendiéndose del acta labrada en dicha oportunidad que el reconvincente Luciano Capdevilla, realizó importantes mejoras edilicias en el inmueble, las que datarían de 35 años de antigüedad aproximadamente e igualmente en dicho acto, se constató que fue él quien realizó la plantación de árboles frutales y de sombra, a más de caña dulce y otras especies agrícolas, las que se encuadran dentro de las previstas en la legislación a fin de sustentar una auténtica posesión del usucapiente. A la par, adquiere una importancia gravitacional la prueba pericial llevada a cabo por el único perito topógrafo designado en autos, el Ing. Jesús García, quien a fs. 451 graficó la superposición que realmente existe entre la Finca N° 52 pertenenciente al Sr. Capdevilla y la Finca N° 472 de la Sra. Matiauda, en un área de 76,93 mts2 por 53,45 mts2, que denominó como Fracción "M".

Determinada la persona que ejerció actos posesorios así como el área de conflicto veremos pues a continuación, quien efectivamente tiene mejor derecho sobre la misma. Para ello, acudimos a los requisitos específicos de esta clase de prescripción que son el justo título y la buena fe. La posesión con justo título es por tanto el elemento material necesario para que se de usucapión, y la buena fe es el elemento psicológico. Se llama justo título, al título que es hábil para conferir un derecho de propiedad, la palabra justo se refiere exclusivamente a la reunión de las condiciones legales, y no a la legitimidad de la transmisión de la propiedad, en el sentido de saber si la persona de la cual emana el título era o no el verdadero propietario del inmueble enajenado, porque es precisamente el vicio resultante de la ausencia de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión, lo que la usucapión tiene por objeto cubrir. Se trata del cumplimiento de los recaudos formales pues sin ellos no se podría hablar de un título hábil para transferir la propiedad. Sabemos también, que no basta el justo título para prescribir al cabo de una posesión decenal, es la buena fe lo que purifica al título de sus vicios y lo rehabilita a los ojos de la conciencia, siendo ella la creencia firme e intacta de que se es el propietario, es la convicción de que ningún otro tiene derecho sobre la cosa, de que se es el dueño exclusivo, de que se tiene sobre ella un poder absoluto. La convicción de la que hablamos sin duda alguna se dio en el Sr. Luciano Capdevilla, quien conforme a las pruebas referidas en el párrafo anterior, ejerció la posesión animus domini de la fracción en litigio por un lapso mayor al de diez años, que es el aplicable al caso traído a estudio por ser el más benévolo conforme lo estipula el art. 656 del CC Paraguayo. No debemos olvidar tampoco, que el Sr. Capdevilla en la convicción de ser el único y verdadero dueño de la res litis, inclusive procedió a vender otra parte de su inmueble a la Sra. Esmelda M. de Aguirre, continuando con la posesión del resto de la propiedad. Todo ello, sumado a las pruebas rendidas en el expediente y a las apuntadas por el Conjuez preopinante -a las cuales me remito brevatis causa- dan cuenta de la existencia de los elementos referidos precedentemente en la persona del usucapiente y sus pretensiones se tornan completamente válidas a los efectos de hacer lugar a la demanda reconvencional que promovió contra la actora.

No podemos finalizar el esbozo realizado sin advertir que la transferencia a non domino, realizada por el Departamento de Colonización y Tierras, específicamente al Sr. Luciano Capdevilla, no puede ser considerada como un acto nulo e imprescriptible en razón de que el vicio que ella conlleva no aparece en forma patente, es decir, su nulidad no surge indefectiblemente de la escritura pública en sí; por consiguiente tampoco afecta el orden público del que somos custodios los juzgadores en el presente juicio, quienes también debemos velar por la seguridad jurídica de las transacciones hechas con todos los rigores que la Ley establece para su validez. Concluyendo decimos sin temor a equívocos que la prescripción analizada en estos autos, más que un modo de adquisición de la propiedad, constituye una forma de consolidar una adquisición ya hecha con justo título y buena fe, pero a non domino; sólo la posesión continuada a lo largo de diez años (art. 1990 del CC Paraguayo), hace que quien adquirió en tales condiciones la fracción del inmueble objeto de la res litis, quede por lo tanto, al abrigo de toda acción de reivindicación.

Ahora bien, con respecto a los demandados y reconvinientes Sres. Francisco Ramón Aguirre y Esmelda Morínigo de Aguirre, creemos oportuno por razones de economía procesal, remitirnos a las consideraciones hechas por el ministro preopinante y también a las disquisiciones que hemos expuesto más arriba con relación al demandado Luciano Capdevilla, en razón de que a la acción de usucapión promovida por los mismos le son aplicables idénticos principios al ser similares las probanzas arrimadas al juicio. Consecuentemente, esta judicatura asevera que sí se cumplen en los mismos a más del justo título y la buena fe, la posesión del inmueble por el lapso de diez años; ya que como lo hemos apuntado precedentemente para que se den dichos elementos en la persona del usucapiente, no influye en nada que la transferencia se haya realizado con reserva del derecho de terceros, hecho apuntado por la Sra. Perla Matiauda de Cibils en su contestación de la reconvención, por lo que dicha afirmación cae por sí sola. En dichas circunstancias soy de la opinión, que la demanda reconvencional de usucapión promovida por Francisco Aguirre y Esmelda Morínigo de Aguirre en contra de la Sra. Perla Matiauda de Cibils, también debe prosperar, en la porción que se superpone a la Finca N° 472 e individualizada en el informe pericial (fs. 451) como la sumatoria de las Fracciones "J, K y L" cuya área total es de 25.882,2 mts2.

A mérito de las consideraciones que anteceden, voto en igual sentido que el ministro preopinante, y en consecuencia considero pertinente sentar idéntica postura con relación al Acuerdo y Sentencia recurrido.

En cuanto a las costas, disiento con el Conjuez preopinante de hacerle cargar con las mismas en las tres instancias a la parte perdidosa; siendo a mi criterio más prudente, imponer las de éstas instancia a la actora, Perla Matiauda de Cibils, conforme a lo preceptuado en los arts. 203, inc. b) y 205 del CPC. Es mi voto.

El Dr. Rienzi Galeano manifestó: Adherirse al voto del preopinante por sus mismos fundamentos.

Por los méritos del acuerdo que antecede, la Excma. Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, Resuelve: Declarar mal concedidos los recursos contra el apartado tercero de la parte resolutiva del Ac. y Sent. N° 74 del 30 de agosto de 2002 y ordenar que se saquen compulsas del expediente y se prosiga la substanciación del proceso contra Mosaicos S.A. e Inmobiliaria del Este S.A., en forma separada. Declarar la nulidad del ap. 2 del Ac. y Sent. N° 74 de fecha 30 de agosto de 2.002 dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, quinta sala de la capital. Revocar parcialmente la Sent. N° 1103, del 18 de octubre de 1.999, dictada por el juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Séptimo Turno, en cuanto hace lugar a la demanda que por nulidad de título y reivindicación de inmueble planteó Perla Matiauda de Cibils contra Luciano Capdevilla, Esmelda Morínigo de Aguirre y Francisco Marcial Aguirre, y rechaza la demanda reconvencional que por usucapión plantearan estos últimos. Hacer lugar a la demanda reconvencional de usucapión de la porción de la finca N° 472 de Mariano Roque Alonso, a nombre de Perla Matiauda de Cibils superpuesta a la Finca N° 52 del Distrito de Mariano Roque Alonso, con un área de 76,93 m x 53,45 m, cuyos límites y linderos constan en el plano pericial de fs. 451 de autos, como Fracción "M"; presentada por Luciano Capdevilla contra Perla Matiauda de Cibils. Hacer lugar a la demanda reconvencional incoada por Esmelda Morínigo de Aguirre y Francisco Marcial Aguirre, contra Perla Matiauda de Cibils, por usucapión de la porción de la Finca N° 472 de Mariano Roque Alonso, individualizada como la sumatoria de las fracciones individualizadas en el informe pericial como "J, K y L", cuyos límites y linderos se especifican a fs. 451 a 459 de autos y cuya área total es de 25.882,2 m2. Imponer las costas a la parte actora y perdidosa, en todas las instancias. Anotar, registrar y notificar.- Raúl Torres Kirmser.- Miguel Oscar Bajac Albertini.- Wildo Rienzi Galeano.- Sec.: Alejandrino Cuevas Cáceres.-