Paraná Country Club S.A.I. c. Consorcio de Propietarios de Paraná Country Club s/ Cumplimiento de Reglamento de copropiedad y disposiciones estatutarias. (Ac. y Sent. N° 597)

Asunción, agosto 10 de 2009.

1ª) ¿Es nula la sentencia apelada?

2ª) En caso contrario, ¿se halla ajustada a derecho?

1ª cuestión: El Dr. Torres Kirmser dijo: El recurrente ha desistido expresamente de este recurso en el escrito de fs. 443/454. Por lo demás, no se advierten en la sentencia recurrida ni en el procedimiento anterior a la misma, vicios o defectos que autoricen a declarar de oficio su nulidad, por lo que corresponde hacer lugar al desistimiento. Es mi voto.

Los Dres. Bajac Albertini y Garay manifestaron: Votar en igual sentido.

2ª cuestión: El Dr. Torres Kirmser dijo: Por el Acuerdo y Sentencia apelado, el a quo resolvió: "1) Declarar desierto el recurso de nulidad. 2) Revocar la SD N° 350 de fecha 31 de agosto de 2006, dictada en estos autos, en atención a lo expuesto en el exordio de la presente resolución. 3) Imponer costas a la parte actora. 4) Anotar..." (fs. 415/428).

Por SD N° 350 de fecha 31 de agosto de 2006, revocada por el Tribunal Inferior (sic), el Juez de Primera Instancia resolvió: "1- Hacer lugar, a la presente promueve el Paraná Country Club Sociedad Anónima Inmobiliaria en contra del Consorcio de Propietarios del Paraná Country Club, y en consecuencia, establecer que la firma demandante Paraná Country Club S.A.I. no se halla obligada al pago de expensas comunes por lotes de terrenos de su propiedad, catastrados o no, que no se hayan desprendido de la Finca Matriz N° 3343, conforme al art. 9 del Reglamento de copropiedad y por los fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución. 2- Imponer las costas a la demandada. 3- Anotar..." (fs. 341/355).

El recurrente expresó agravios en los términos del escrito de fs. 443/454 y solicitó la revocación del fallo, alegando principalmente que el Reglamento de Copropiedad no obliga a su mandante a pagar por expensas comunes de aquéllos lotes no desprendidos de su Finca madre, sino que este cuerpo normativo prevalece, en algunos casos, y en otros se complementa con el Estatuto Social del Consorcio de Copropietarios. De esta forma, sostuvo el Apelante, la única tarea de interpretación posible es la de desentrañar el alcance y sentido de esas disposiciones en relación a su reclamo, que en esencia se reduce a no pagar en concepto de expensas comunes por aquéllos lotes de terreno que no reciben contraprestación o servicio alguno por dicha imposición que no es indivisible o general, sino proporcional en función a la prestación recibida.

Finalmente, agregó que el carácter que inviste y ostenta la firma Paraná Country Club S.A.I. como propietaria y creadora del Club de Campo, le otorga una condición distinta a la de los demás propietarios, residentes y/o moradores del Club de Campo, sin que ello implique un trato privilegiado, y que el debate se centra en asentar si el Reglamento de Copropiedad de la Urbanización ha sido derogado con la aprobación del primer Estatuto del Consorcio a fin de saber si la Inmobiliaria (que sigue poseyendo a nombre propio y hasta la fecha, alrededor de 400 lotes aún no vendidos, que no requieren ni reciben ninguno de los servicios comunes), debe abonar expensas comunes porque aún no se desprendieron de la Finca madre, y este punto fue establecido en el Reglamento de Copropiedad cuya vigencia sostiene la Parte Actora. En base a estos fundamentos solicitó la revocación del Acuerdo recurrido.

En el caso sub júdice, la entidad Paraná Country Club S.A.I. promovió demanda por cumplimiento de reglamento de copropiedad y disposiciones estatutarias contra el Consorcio de Copropietarios de Paraná country Club, solicitando se declare la exoneración del pago de expensas comunes respecto de los lotes que conforman el inmueble inscripto como Finca N° 3343 del Distrito de Hernandarias, catastrados o no, que permanezcan como de propiedad de la actora, sosteniendo que estos lotes deberán abonar en el concepto indicado recién a partir de la transferencia, conforme a lo establecido en el art. 9 del Reglamento de Copropiedad aprobado por Res. Municipal de Hernandarias N° 23 del 17 de octubre de 1989, en concordancia con las disposiciones estatutarias que sucedieron al Reglamento y no lo derogaron en forma expresa. Como un justificativo más de la inexistencia de la obligación y no de una "excención" (como manifestó a fs. 73), la actora -también denominada "Sociedad Urbanización"- refirió que no recibe, respecto de los lotes no vendidos, los beneficios provenientes de los servicios esenciales como agua corriente, alumbrado público y otros.

El Consorcio de Propietarios del Paraná Country Club, al contestar la demanda, señaló que la actora pretende escudarse en un reglamento de copropiedad del año 1987, cuando los Estatutos Sociales ahora vigentes establecen en forma específica el carácter de copropietario de la Sociedad Urbanizadora Paraná Country Club S.A.I., y como tal debe contribuir, como todos los demás copropietarios, con los gastos necesarios para el buen mantenimiento y conservación de las cosas y prestación de servicios comunes, según el art. 15 del actual Estatuto Social y que esta obligación ya le estaba impuesta desde el estatuto originario del año 1994. Señaló, además, que la misma accionante reconoció en un Contrato-Acuerdo que abonaría el 50 % del importe que corresponde tributar por los lotes catastrados que se vayan incorporando a la urbanización, y que este régimen se mantendría por cinco años a partir del 23 de junio de 1997. Alegó, además, que el Reglamento de Copropiedad fue explícitamente modificado por el Estatuto originario de conformación del Consorcio (año 1994) como por los Estatutos Sociales ahora vigentes, y que el Reglamento invocado por la Sociedad Urbanizadora había entrado en vigencia cuando ella era la exclusiva y única propietaria de todo el predio y obviamente no existía un Consorcio de Propietarios, mientras que recién en el año 1992 se estableció la figura del Consorcio, aprobándose el primer Estatuto de esta entidad en el año 1994. Por este motivo, indicó que mal puede desconocer ahora la Parte Actora su calidad de Copropietaria del Consorcio de Propietarios del Paraná Country Club. Negó, asimismo, que la Sociedad Urbanizadora no haga uso de los espacios comunes.

Nos encontramos, pues, frente al requerimiento de una acción declarativa que defina la vigencia de reglamentos que se sucedieron en el tiempo, a saber: 1) El Reglamento de Copropiedad del Paraná Country Club S.A.I. aprobado por Resolución Municipal del 17-X-1989; 2) El denominado por las partes "Estatuto del Consorcio de Copropietarios" de fecha 13 de junio de 1994, inscripto en los Registros Públicos y 3) La modificación de aquel Estatuto original del Consorcio de Copropietarios de fecha 28 de marzo de 1996 actualmente vigente, también inscripta en los Registros Públicos.

De las pruebas instrumentales agregadas a los autos, surge que no existe ninguna disposición del Estatuto original del año 1994 ni del Estatuto actualmente vigente del año 1996, que deje sin efecto en forma expresa el Reglamento de Copropiedad del año 1989. A los efectos de dilucidar la vigencia de este Reglamento, reproducimos la disposición del art. 46 del Estatuto de 1994 que reza: "...Hasta tanto se dicte un nuevo Reglamento de Copropiedad para la Urbanización, esta seguirá rigiéndose por el reglamento vigente, aprobado por la Municipalidad en fecha 17 de octubre de 1989", y la del art. 48 del mismo instrumento que establece: "Una vez aprobado el presente Estatuto, dejará sin efecto todos los reglamentos y/o resoluciones que mantenían las relaciones entre los Copropietarios". Como es fácil apreciar, de acuerdo al art. 46 transcripto, el Reglamento de Copropietarios del año 1989 seguiría vigente, mientras que según el art. 48 del mismo cuerpo legal, podría interpretarse a contrario sensu que el citado Reglamento fue derogado.

Cabe traer a colación también el art. 11 del Estatuto del Consorcio actualmente vigente que refiere: "...Todo esto de acuerdo a lo que establece el Reglamento de Copropiedad vigente, que se halla reconocido y aprobado por la Municipalidad de Hernandarias y lo que establezcan sus futuras modificaciones".

De estas reglamentaciones se desprende que el Reglamento de Copropiedad del año 1989 no fue derogado como plexo o conjunto normativo en forma expresa, sino que antes bien, es considerado vigente por distintas disposiciones contenidas en los Estatutos que reglaron y reglan la vida del Consorcio de Propietarios. Por lo que la tarea de este Preopinante se circunscribirá a analizar si las disposiciones invocadas por la actora han quedado o no implícitamente modificadas por reglamentaciones posteriores.

Yendo al tema que nos atañe, la obligación o no del pago de expensa por parte de la Sociedad Urbanizadora en relación a los lotes no vendidos, la misma invoca la vigencia del art. 9° del Reglamento de Copropiedad del año 1989 en cuanto dispone: "Los lotes y fracciones transferidos por la Sociedad Urbanizadora, sea por boleto de compra-venta o escritura pública, cualquiera sea su superficie, a partir de la fecha de transferencia, quedan sometidos al pago de las tasas por gastos comunes, agua, luz, seguridad, limpieza y demás cargas y servicios que se establezcan". En base a esta disposición, la accionante pretende la exoneración del pago de expensas comunes de aquéllos lotes de los cuales es titular dentro del Club de Campo y que aún no fueron objeto de transferencia.

Ante esta disposición, la parte demandada invocó especialmente los arts. 4 y 15 del Estatuto vigente, así como diversas disposiciones del Estatuto original que ya habrían derogado tácitamente varias normas del reglamento. El art. 4 hace mención al modo de conformación del Consorcio: "Son integrantes del Consorcio del Paraná Country Club en calidad de copropietarios la Urbanizadora Paraná Country Club S.A.I. y los propietarios de una o más parcelas de la urbanización del Paraná Country Club"; mientras que el art. 15 del mismo instrumento refiere: "Todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el buen mantenimiento y conservación de las cosas y prestación de los servicios de carácter común independientemente del uso que realicen de los mismos, y será destinada a atender: a) Los gastos de administración, b) Los impuestos, tasas y contribuciones, creados o a crearse que de cualquier manera graviten sobre el inmueble en su conjunto, c) Erogaciones originadas por la reparación y conservación de las partes comunes...d) La prima de seguro contra incendio...e) Expensas originadas por obras nuevas, innovaciones o mejora en general...f) Cualquier otro gasto para beneficio de las cosas comunes no contempladas en la enumeración anterior...Todos los gastos y expensas comunes serán soportados por los copropietarios de acuerdo al uso de los servicios que se les prestan...".

La letra de la disposición reglamentaria citada es harto clara en el sentido de generar la obligación de contribuir a los gastos a cargo de todos los copropietarios, sin ningún tipo de exclusión. A mayor abundamiento, cabe mencionar también el art. 27 del Estatuto del Consorcio que reglamenta el modo de participación en las Asambleas Generales del Consorcio: "Para tener derecho a asistir a las Asambleas Generales, será menester presentar la constancia expedida por el Administrador que justifique que el copropietario no está en mora con sus obligaciones para con el Consorcio...La Sociedad Anónima Urbanizadora en su carácter de propietaria de los lotes que queden sin venderse, participará en la Asamblea por medio de tres representantes legales designados especialmente para la misma mediante autorización escrita autenticada por Escribano Público. A los efectos de los votos que corresponden a la S.A. Urbanizadora en cada Asamblea, se establecerá la superficie que en esa fecha queda sin venderse, y tendrá tantos votos como módulos de mil (1000 m2) metros cuadrados queden comprendidos en dicho saldo a venderse de los lotes catastrados. Bastará para establecer dicha ficha, el informe pericial que deberá presentar la Urbanizadora para cada Asamblea a los efectos de la constancia de pago de la Sociedad Urbanizadora para con el consorcio...".

Tampoco se debe perder de vista que la obligación de abonar expensas ya se había establecido en forma aún más expresa en la primera reglamentación del Consorcio de 1994, específicamente en el art. 42, última parte, y hacía referencia a que la Sociedad Urbanizadora podía, contrato mediante, prestar servicios relacionados al mantenimiento y limpieza de la Urbanización: "La Sociedad Urbanizadora, para el caso de que sea beneficiaria del contrato en cuestión, podrá a opción de la misma cancelar el valor de las expensas que adeudare al Consorcio por los lotes aún no vendidos por el valor de las prestaciones de los servicios realizados, pudiendo existir un remanente a pagar tanto sea de la Urbanizadora al Consorcio o viceversa" (fs. 110). Esta fue la primera norma que modificó, en modo claro, el art. 9 del Reglamento de Copropiedad, dejando sin efecto la exoneración que hasta ese entonces tenía la actora de contribuir a los gastos comunes.

En otro orden de ideas, la parte afectada por las disposiciones de los arts. 4°, 15, 27 y 38 del Estatuto vigente, es decir, la firma Paraná Country Club S.A.I., no sólo objetó por la vía correspondiente las disposiciones aprobadas en la Asamblea de Copropietarios de la cual formaba parte la Actora, sino que además, dio principio de cumplimiento a las mismas desplegando una conducta acorde al Estatuto, cumpliendo sus disposiciones, si bien acogiéndose a un trato excepcional según lo demuestran las pruebas instrumentales que analizaremos a continuación, lo que se transforma en parámetro plenamente válido para la interpretación a tenor del art. 798 del CC.

En efecto, fue la misma actora quien agregó como prueba de su pretensión, el Contrato-Acuerdo (fs. 23/25), cuya cláusula octava expresa: "La firma Urbanizadora, Paraná Country Club Sociedad Anónima Inmobiliaria por los lotes catastrados que se vayan incorporando a la Urbanización pagará sólo el 50 % (cincuenta por ciento) del importe que corresponde tributar en todo concepto a los lotes ya vendidos existentes actualmente. Este régimen se mantendrá por cinco años a partir del 23 de junio de 1997...".

En idéntico sentido, la nota de fecha 19 de julio de 2002 (fs. 42/43), da cuenta de que el Apoderado General de la Sociedad Urbanizadora se dirige al Presidente del Consejo de Administración del Consorcio de propietarios, mencionando un acuerdo arribado entre el Consorcio y otro copropietario sobre un trato especial de pago de expensas comunes de una fracción de propiedad del mismo, solicitando la firma accionante se le dispense el mismo trato, reconociendo en su nota que la "S.A. Inmobiliaria ha pagado las expensas comunes por sus lotes catastrados, sin recibir los servicios que como compensación otorga el consorcio a sus miembros, o por lo menos una gran parte". La actora sugiere en esta nota que con la firma de un contrato similar al suscripto con aquél copropietario, se establecerían los importes que se deben pagar por los lotes catastrados sin vender, conservados como superficies verdes, y que dichos importes coincidirían con los que resultarían por la modificación de los Estatutos, mencionando que "al disminuir los valores, la Sociedad Urbanizadora perdería votos en las Asambleas, proporcionalmente a los importes pagados".

El mismo representante de la Parte Actora, al momento de absolver posiciones (fs. 168) refirió en la 13ª Posición, en donde se afirmaba que la actora debía a partir del 23 de junio del año 2002 abonar el 100 % del valor de las expensas: "que sí y aclara que en efecto desde dicha fecha la sociedad anónima inmobiliaria se comprometía a abonar el cien por ciento de los servicios efectivamente percibidos o que beneficien a aquéllos lotes catastrados no vendidos de propiedad de la sociedad urbanizadora. Cifra que en mucho difiere de la pretendida en tal sentido por las liquidaciones presentadas por el consorcio de propietarios". Como se ve, con esta afirmación la actora dio un giro trascendental a su pretensión inicial, pues al plantear la demanda afirmaba que nada debía en concepto de expensas de aquéllos lotes aún no vendidos; en cambio, al absolver posiciones, el problema pareció reducirse a una mera disconformidad en el monto del pago de las expensas y no ya a la obligación misma del pago.

De este modo, puede apreciarse que las disposiciones contenidas en el Estatuto que venimos examinando, se hallan plenamente vigentes incluso respecto de la actora, que se acogía al régimen conforme acuerdo particulares que reconocen implícitamente la existencia de esta obligación, estableciendo condiciones especiales y facilidades para su cumplimiento que, como es obvio, presuponen la efectiva vigencia y exigibilidad del deber de contribución.

Por lo demás, las disposiciones contenidas en el Estatuto del Consorcio concuerdan en un todo con la norma del art. 2131 del CC, última parte: "El condómino no puede renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de dichas cosas", y el art. 2140, 2° párr.: "Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario". Disposiciones estas aplicables, por expresa remisión del art. 207 de la Ley Orgánica Municipal que reglamenta sobre los Clubes de Campo: "El régimen jurídico que regirá para los clubes de campo tanto en sus relaciones internas como con el municipio del cual dependen, será el establecido en el Código Civil en materia de propiedad horizontal o por departamentos, correspondiendo los lotes o solares a la propiedad exclusiva del adquirente, y, y las calles, avenidas, paseos y áreas verdes a las superficies de uso común o condominio".

Despejada la duda en cuanto a la interpretación de los distintos cuerpos normativos que regularon y regulan la vida del Club de Campo, y establecida la obligación de pago de expensas en cabeza de la parte actora, carece de sentido examinar si la firma Paraná Country Club S.A.I. recibe o no todas o parte de las contraprestaciones brindadas por la administración del Consorcio a cambio del pago de expensas (limpieza de los lotes, servicio de seguridad, etc.), pues este punto fue solamente mencionado en forma tangencial por la actora como un justificativo más de su pretensión de verse exonerada del pago de gastos comunes en relación a aquéllos lotes no vendidos. No forma parte del objeto de la litis la modificación en más o en menos de las sumas adeudadas, desde el momento en que -como dijimos- la pretensión inicial de la actora fue una meramente declarativa, dirigida a negar su calidad de obligada al pago y no a impugnar el monto de su deuda. Por lo demás, el mecanismo de cuantificación de las sumas de dinero adeudadas en concepto de expensas, debe ser establecido de acuerdo a la reglamentación vigente y a través de los órganos correspondientes (Administrador, Asamblea de Propietarios, etc.), por lo que mal podría el Juzgador expedirse en el caso que nos ocupa, sobre la situación actual de la Sociedad Urbanizadora como propietaria de lotes de terreno baldíos y su pretensión de no soportar los gastos comunes en idéntica proporción a la de aquellos inmuebles construidos y habitados.

No obstante, abundando en consideraciones, el art. 15 del estatuto vigente refiere que el pago de gastos comunes está destinado a gastos de administraciones, impuestos, tasas y contribuciones que graviten sobre el inmueble o su conjunto, primas de seguro contra incendios, y otros servicios como seguridad, limpieza y mantenimiento de calles. De lo que se colige que la actora no puede negar la utilización, aunque sea en forma indirecta, de estos servicios.

Esta situación fue explicitada por la demandada al momento de absolver posiciones (fs. 187/189). En la 13ª Posición, que afirmaba que los lotes libres de edificación que no reciben servicios, no tienen la obligación de pagar expensas comunes, el representante designado por el Consorcio de Copropietarios para absolver posiciones, negó la posición, manifestando que: "...el simple tenedor de un lote sin construcción, a parte de estar obligado al pago por el estatuto y la Ley, como lo hace todo el mundo en el complejo, también recibe los demás servicios. Es simple desde el momento en que posee un simple lote dentro del complejo, ya estoy obligado a abonar por los costos que demandan en mantenimiento de todo el complejo, pues existen guardias que mantienen resguardo de mi inmueble, pues existen calles que pasan frente a mi inmueble pelado, que están siendo mantenidas, pues existe una iluminación que se encuentra en las cercanías de mi inmueble, existen campos de deportes a los que tengo derecho a asistir y usufructuar como condómino y que irrogan gastos su mantenimiento, pues tengo derecho a usufructuar al club que tienen una dotación de personal a los que se le debe abonar y como consecuencia de todos estos beneficios, aún cuando mi lote sea pelado, mantiene su valor en el mercado mediante esos servicios que tienen sus costos...". (sic).

En otras palabras, la calidad de obligado al pago de los gastos comunes, se adquiere por el hecho mismo de ser propietario de una unidad, en la medida proporcional al valor de la propiedad, como refiere el art. 2140 CC citado, salvo pacto en contrario que como vimos, no existe en la reglamentación vigente, el tratadista Raymundo M. Salvat comenta esta disposición: "La contribución de cada propietario para costear los gastos y expensas que la Ley declara comunes, será proporcionada al valor de cada propiedad individual. La norma es de equidad, pues debe haber una relación directa entre la contribución y el beneficio que, en principio, se presume recibido por el cuidado de las cosas que son de aprovechamiento común, y nada más lógico que esa proporción sea medida por el valor asignado a la copropiedad. Es más: esta contribución es íntegramente exigible a cada copropietario sin que le esté permitida la excusa de que las cosas comunes no le aprovechan en la misma medida que los demás, si esta dispensa no consta en el reglamento de copropiedad y administración, pues así lo dispone el art. 8 al hacer la salvedad de la "convención en contrario" (Salvat, Raymundo M. Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales, 5ª Edición, Tipográfica Editora Argentina, 1962, Buenos Aires).

Por las consideraciones precedentes, el Ac. y Sent. N° 110 de fecha 28 de diciembre de 2007 debe ser confirmado. Las costas deben ser impuestas a la parte vencida, de conformidad con el art. 203 del CPC.

El Dr. Garay dijo: En lo concerniente a la imposición de costas, permítaseme bordar las reflexiones que se pergeñan seguidamente:

El art. 193 del CPC dispone: "Excención. El Juez podrá eximir total o parcialmente de las costas al litigante vencido, siempre que encontrare razones para ello, expresándolas en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad".

De la normativa aludida, valga recordar lo enseñado por César Garay, en su obra "Técnica Jurídica"; "Piensa Jofré que "la eximición de costas debe fundarse en razones especiales" y que, para nosotros, ellas deben buscarse en primer término en la conducta del vencedor y no en la del vencido, y en segundo lugar cuando la buena fe del vencido es patente...Es poco científico imponer al Juez la obligación de condenar en costas sin tener en cuenta la razón probable para litigar, sobre todo en el juicio ordinario... y entendemos que el Juez sólo deberá exonerar de las costas cuando sea muy considerablemente la razón para litigar" (T. I, Segunda Edición, p. 332).

Es sabido que el Juez -en cada caso- analizará lo correspondiente a las costas, y tiene la facultad de otorgar la dispensa de las mismas cuando su convicción jurídica y sana crítica amerite, conforme al art. 193 del aludido Código de Forma.

Observando dichos fundamentos de la Ciencia Procesal en este juicio hubo razón fundada para litigar, de acuerdo al Principio Procedimental "De la Razón Probable para Litigar". Más aún, cuando el vencido actuó sustentándose en convicción razonable acerca del derecho invocado en el litigio, junto a la existencia de circunstancias objetivas que demuestran la ocurrencia de suficiente mérito para eximirlo de costas, circunstancia que se pudo apreciar en el caso. Ergo, la eximición de costas procede con holgura -como ya se advirtió- cuando media "Razón fundada para litigar", concepto que contempla aquéllos supuestos en que, por las particularidades del caso, cabe considerar que el vencido litigó sustentado en convicción razonable acerca de su Derecho reclamado.

Por las sólidas y enhiestas motivaciones explicitadas, corresponde -en estricto Derecho- la imposición de costas por su orden. Así voto.

El Dr. Bajac Albertini manifestó: Adherirse al voto del Ministro preopinante por los mismos fundamentos.

Por los méritos del acuerdo que antecede, la Excma. Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial. Resuelve: Tener por desistido al recurrente del Recurso de Nulidad interpuesto. Confirmar el Ac. y Sent. N° 110, de fecha 28 de diciembre de 2007, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil, Comercial, Penal y Laboral, Segunda Sala, de la Circunscripción Judicial de Alto Paraná y Canindeyú (a la sazón). Imponer las costas al apelante. Anotar, registrar y notificar.- Raúl Torres Kirmser.- Miguel Oscar Bajac Albertini.- César Antonio Garay.- Sec.: Alejandrino Cuevas Cáceres.-